El BOE publica la ley de vivienda, que entrará en vigor este viernes 26 de mayo.
El Boletín Oficial del Estado (BOE) del jueves 25 de mayo ha publicado la tan esperada ley de vivienda. Bajo el nombre de Ley 12/2023, de 24 de mayo, en defensa del derecho a la vivienda, el boletín ha oficializado la norma, lo cual ha intensificado el debate político en el transcurso de la campaña electoral para la elección de representantes en los ayuntamientos y comunidades autónomas, a tan solo tres días de las elecciones. La ley entrará en vigor este viernes, 26 de mayo, a excepción de las medidas fiscales que se implementarán a partir del 1 de enero de 2024.
La ley consta de un total de 36 artículos, acompañados de 6 disposiciones adicionales, 4 disposiciones transitorias y nueve disposiciones finales.
En su preámbulo, el cual se extiende a lo largo de 14 páginas, la norma destaca que viene a llenar el vacío legal existente en cuanto a la fijación de “condiciones básicas e igualitarias que aseguren un tratamiento uniforme del derecho a la vivienda, tal como lo reconoce la Constitución”. Con esto, se convierte en “la primera ley estatal que regula el derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución”. No obstante, esta ley no está exenta de críticas por parte de diversos sectores económicos y políticos.
Grandes propietarios
La normativa establece la figura del “gran propietario” como aquel individuo o entidad, ya sea una persona física o jurídica, que posea más de diez viviendas o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados (excluyendo garajes y trasteros).
Asimismo, se considerará “gran tenedor” a aquellos que tengan más de cinco propiedades residenciales en la misma zona tensa, siempre y cuando así lo determine la comunidad autónoma correspondiente. En áreas de alta demanda, los inquilinos que alquilen viviendas a estos grandes propietarios estarán sujetos a un índice de contención de precios.
Zonas tensionadas
Aunque se mantiene la responsabilidad de las autoridades locales para declarar una zona tensionada, se han reducido los requisitos que los gobiernos autonómicos y municipales deben considerar. La declaración se podrá llevar a cabo cuando se cumpla solo una de las dos condiciones establecidas por la ley: que el esfuerzo económico supere el 30% de la renta media (un requisito que se mantiene), o que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC).
La responsabilidad de declarar una zona tensionada recae en la comunidad autónoma o el municipio correspondiente, y se revisará cada tres años. Sin embargo, también podrá revertirse antes en caso de que el mercado se haya estabilizado. Además, la delimitación de las zonas se realizará de manera equivalente a los distritos censales.
Protección al inquilino
La ley introduce mejoras en la protección de los inquilinos a través de la implementación de diversas medidas. Por un lado, se establece la posibilidad de una prórroga excepcional del contrato de arrendamiento por un año si se demuestra una situación de vulnerabilidad económica o social. En caso de que la vivienda se encuentre en una zona tensionada, esta prórroga podrá extenderse hasta un máximo de tres años.
Por otro lado, la normativa estipula que los gastos de gestión inmobiliaria y los costos relacionados con la formalización del contrato serán responsabilidad del arrendador, no del inquilino. Si ambas partes están de acuerdo, podrán acordar que el arrendatario se haga cargo de los gastos generales del inmueble y sus servicios. Sin embargo, queda prohibido aumentar la renta de alquiler mediante nuevos gastos que no hayan sido acordados previamente. Para asegurar la validez de dicho acuerdo, se modifica el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el cual establece que dicho pacto debe constar por escrito y detallar el importe anual de dichos gastos en el momento de la firma del contrato.
Desahucios
La ley establece requisitos más estrictos para los desahucios en situaciones específicas. En primer lugar, se rechazarán las demandas de recuperación de la posesión de una propiedad si no se especifica lo siguiente: si el inmueble en cuestión es la residencia habitual del ocupante, si el demandante es un gran propietario de viviendas y, en tal caso, si la parte demandada se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica.
Si se cumplen las tres condiciones mencionadas, la demanda no será admitida a menos que se haya llevado a cabo previamente un proceso de intermediación o conciliación.
Además, se prohíben los desahucios sin una fecha y hora específicas establecidas, y se amplían los plazos de suspensión en los procedimientos de desalojo en casos de vulnerabilidad.
Inmuebles desocupados
En este contexto introductorio se plantea la necesidad de evitar prácticas indebidas de retención y desocupación, las cuales podrían tener consecuencias negativas en el mercado residencial local. En el cuerpo normativo, específicamente en la disposición final tercera, se establecen ajustes en el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aplicado a las propiedades residenciales permanentemente desocupadas. Este recargo podrá ser aplicado a aquellas viviendas que hayan estado vacías durante más de dos años, con un requisito mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo en casos justificados de desocupación temporal. Esta medida ha generado controversia.
Además, se establece un aumento en el recargo actualmente fijado en un 50% de la cuota líquida del IBI, hasta un máximo del 150%, dependiendo de la duración de la desocupación y del número de viviendas desocupadas pertenecientes al mismo titular en el término municipal. El objetivo de este incremento es generar un mayor impacto en la optimización del uso de la vivienda y fortalecer la herramienta fiscal de los ayuntamientos para abordar la problemática de las viviendas desocupadas.
Incentivos fiscales
Además de estas sanciones, contempladas por los gobiernos locales, la Ley para el derecho a la vivienda también establece incentivos fiscales aplicables en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en beneficio de los propietarios de viviendas destinadas al alquiler.
Por un lado, se mejora la regulación del IRPF para promover el alquiler de viviendas habituales a precios asequibles. Se modula la actual reducción del 60% en el rendimiento neto del alquiler de vivienda, estableciendo que, en los nuevos contratos de arrendamiento, el porcentaje de reducción será del 50%. Este porcentaje puede incrementarse hasta el 90% si se firman nuevos contratos de arrendamiento en zonas de mercado residencial tensionado, con una reducción de al menos un 5% en comparación con el contrato anterior.
La reducción puede alcanzar el 70% cuando se trata de viviendas destinadas al alquiler en zonas de mercado residencial tensionado, arrendadas a jóvenes de entre 18 y 35 años en esas áreas, o cuando se trata de viviendas asequibles incentivadas o protegidas, arrendadas a entidades sin fines de lucro, administraciones públicas o entidades del tercer sector o de la economía social. También se aplica la reducción cuando la vivienda está acogida a algún programa público de vivienda que establezca límites en la renta del alquiler.
La reducción puede alcanzar el 60% sobre el rendimiento neto si se han realizado obras de rehabilitación en los dos años anteriores.
Es importante cumplir con los requisitos al momento de celebrar el contrato de arrendamiento, y la reducción se aplicará siempre y cuando se sigan cumpliendo dichos requisitos.